サブリース | 詳細 | 住宅情報検索サイト 住宅情報スタイルナビ

サブリース（sublease）とは、又貸し、転貸のことである。特に不動産賃貸においては、転貸（サブリース）を目的とした一括借上（いっかつかりあげ）のことを、サブリースと言うことが多い。

目次 1 概要 2 一括借上 2.1 オーナーにおけるメリット 2.2 一括借上における問題点 3 関連項目 ..........

概要

サブリースとは大型の物件を一括賃借し（マスターリースともいう）、それを分割またはそのままの規模で第三者に転貸する事業形態である。物件の所有者が運用ノウハウ、運用体制をもたない場合などに、サブリーサーに運営代行をフィーを支払って委託し、サブリーサーは自社の持つノウハウ、人員を用いて物件を円滑に運営する。

一括借上

一括借上とは、不動産会社が大家（個人オーナー）から土地・建物・付帯施設をサブリースで借り上げ、運営・管理を一気に引き受ける賃貸システムである。住居系不動産、事業系不動産それぞれ特色があるが、ここでは主に住居系不動産のサブリースについて述べる。

オーナーが賃貸物件を営む場合、収益は入居している部屋の分の家賃しか入らないため、空き物件が多かったり家賃滞納が多いと経営がおぼつかなくなってしまう。また、賃借人に対してのトラブルや対応なども行なわなければならず、管理面についても煩わしさがつく。一方、不動産会社も独自に賃貸物件を建てる場合、土地を購入した上で物件を建てなければならないため土地購入や建物建設・資産税などの税金など多額の費用がかかる。そこで、オーナーが不動産会社に土地や建物などを託して管理を行ってもらうとともに、不動産会社から一定の保証金（賃料の80% - 90%程度）を得るという仕組みが出来上がった。つまり、オーナーには後述のようなメリットがあり、不動産会社は土地購入や建物建設などの負担が軽減されるわけである。

大手不動産会社のほとんどが、このシステムを導入している。

オーナーにおけるメリット

• 不動産会社が一括管理してくれるため、知識がなくとも賃貸物件を建てる事ができる。
• 賃借人に対しての対応は全て不動産会社が行なうため、オーナーが対応しなくてもよい。
• 空室があっても空室分も保証され、オーナーに支払われる。
• 賃借人の原状回復は不動産会社または提携・管轄する管理会社側が責任を持つ。

一括借上における問題点

• 一括借り上げの条件として不動産会社が指定した建物を建築する必要がある。
• 建物管理、修繕などについて不動産会社が指定した業者、仕様となる場合がある。
• 転借人の審査は不動産会社が行うため、外国人など生活習慣の違う賃借人が入居すると地域住民とトラブルとなる場合がある。
• 賃料は必ずしも長期間一定ではない。（詳細は後述）

オーナーが不動産会社から受け取る金額は賃借人が支払った賃料から不動産会社の手数料、管理費などを差し引いた金額を保証賃料として、一定金額を支払う。 また、建物が竣工して引き渡された当初の2 - 3か月間は家賃収入が不安定であることから募集期間とされ、この期間内はオーナーに対して保証賃料が支払われない。

不動産会社の中では、「家賃10年保証」など賃料が長期にわたり固定されると謳われている場合があるが、周辺環境、経済環境の変化などを理由として不動産会社、オーナー双方、賃料の減額、増額を要求することができる。これは借地借家法32条1項に定められており、最高裁判例（金融法務事情1700-88、2003年10月21日判決）でも示されているものの、現実的には値上げ、値下げともによほど大規模の物件でない限り裁判の費用対効果を考慮すると双方にメリットが無く、貸主、借主協議の上で据え置きとなるケースも多い。

関連項目

• 賃貸借
• 借地借家法

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